Cushman & Wakefield công bố Báo cáo Thị trường Nhà ở Marketbeat TP.HCM Q4 2025, ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ của nguồn cung mới ở cả hai phân khúc căn hộ để bán và nhà liền thổ trong những tháng cuối năm 2025. Báo cáo bao quát thị trường khu vực TP.HCM lõi cũng như tỉnh Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu (BR-VT) cũ, hiện đã được đưa vào ranh giới hành chính mở rộng của thành phố.
Theo báo cáo, trong Q4 2025, thị trường căn hộ khu vực TP.HCM lõi ghi nhận sự gia tăng đột biến của nguồn cung mới, với số lượng căn hộ mở bán tăng gấp 5 lần so với quý trước, trong khi nguồn cung nhà liền thổ tăng kỷ lục hơn 50 lần so với quý liền kề trước đó.
Thị trường căn hộ để bán
Quý 4 2025, TP. HCM ghi nhận 3.358 căn hộ chào bán mới, tăng mạnh khoảng 5 lần so với quý trước, tuy nhiên, chỉ tăng nhẹ 4% so với cùng kỳ năm 2024 – thị trường đang phục hồi, và mang tính chọn lọc.
Nguồn Cung Mới & Nguồn Cung Tương Lai Q4 2025
Nguồn: Cushman & Wakefield
Giá bán sơ cấp trung bình được tính trên diện tích tim tường, không bao gồm VAT và phí bảo trì
Tỷ giá USD/VND = 26.500 tại Q4 2025
Khu Đông tiếp tục dẫn dắt nguồn cung chiếm khoảng 85%, trong khi khu Tây và khu Nam lần lượt đóng góp 10% và 5%, phản ánh số lượng dự án có mức độ pháp lý cao đã sẵn sàng đưa vào thị trường cho chu kỳ tiếp theo. Phân khúc hạng sang chiếm ưu thế với 57% nguồn cung mới, tiếp theo là trung cấp (28%) và cao cấp (14%).
Các dự án nổi bật bao gồm như Masteri Park Place (Masterise Homes), The Regency (Phú Mỹ Hưng) thu hút sự quan tâm nhờ lợi thế thương hiệu và chất lượng phát triển vượt trội trong phân khúc hạng sang tại thị trường TP. HCM.
Trong Q4 2025, thị trường ghi nhận lượng hấp thụ mới khoảng 3.196 căn, tăng 19% so với cùng kỳ quý trước, và khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch mới gần như tương đương nguồn cung mở bán, trong khi tỷ lệ hấp thụ tăng mạnh lên mức cao nhất trong năm 2025 (khoảng 62%).
Diễn biến này cho thấy nguồn cầu đang phục hồi tích cực trong ngắn hạn, đặc biệt trong bối cảnh lượng căn hộ chào bán mới duy trì ở mức ổn định so với cùng kỳ năm ngoái. Sự cải thiện rõ rệt của tỷ lệ hấp thụ phản ánh tâm lý người mua được cải thiện, đồng thời cho thấy cơ cấu sản phẩm chào bán phù hợp với nhu cầu thị trường.
Nhìn chung, nguồn cầu đang dẫn dắt thị trường trong ngắn hạn, tạo nền tảng cho đà phục hồi trong giai đoạn tới.
Hiệu Suất Thị Trường Q4 2025
Nguồn: Cushman & Wakefield
Giá bán sơ cấp trung bình được tính trên diện tích tim tường, không bao gồm VAT và phí bảo trì
Tỷ giá USD/VND = 26.500 tại Q4 2025
Giá bán sơ cấp trung bình trong Q4 2025, đạt khoảng 6.113 USD/m2, tăng mạnh khoảng 16% so với Q3 2025 và tăng khoảng 65% so với cùng kỳ năm 2024, do các dự án mới luôn có định vị cao hơn dự án cũ.
Các yếu tố chính thúc đẩy thị trường bao gồm kết nối hạ tầng, gia tăng cung cầu, và chính sách bán hàng và tiến độ thanh toán vẫn giữ vai trò chính trong việc hình thành giá bán.
Xu hướng giá bán trung bình sơ cấp tại thị trường TP.HCM dự kiến sẽ tiếp tục neo ở mức giá cao do áp lực chi phí đầu vào tăng, và lãi suất tín dụng cho vay mua bất động sản đang điều chỉnh tăng. Dòng tiền từ các khu vực khác, đặc biệt là nhà đầu tư từ phía Bắc đang đổ vào TP.HCM với kỳ vọng dư địa tăng sau thời gian dài trầm lắng vì thiếu hụt nguồn cung mới.
Sau sáp nhập, thị trường kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng theo hướng ổn định dựa trên 3 yếu tố: cân bằng cung – cầu, kiểm soát tín dụng, và hỗ trợ pháp lý. Mở ra một chu kỳ mới của thị trường căn hộ của TP. Hồ Chí Minh mở rộng.
Thị trường nhà liền thổ
Sau một thời gian dài im ắng, nguồn cung nhà liền thổ đã có sự bứt phá mạnh mẽ vào Q4 2025 với tăng trưởng kỷ lục. Nguồn cung mới khoảng 1.535 căn, tăng hơn 50 lần so với Quý 3 2025, và so với cùng kỳ năm trước – thể hiện rõ nét bức tranh của một thị trường bùng nổ sau thời gian “nén” cực độ.
Nguồn Cung Mới & Nguồn Cung Tương Lai Q4 2025
Nguồn: Cushman & Wakefield
Chú ý: Giá bán sơ cấp trung bình được tính dựa trên diện tích đất, không bao gồm VAT và kinh phí bảo trì
Tỷ giá USD/VND trong Q3 2025 = 26.500
Đáng chú ý, khoảng 92% của nguồn cung mới không nằm ở nội đô mà dịch chuyển ra khu vực ngoại vi, với sự ra mắt của siêu dự án ở khu vực Cần Giờ (cách trung tâm TP.HCM khoảng 60 km), 8% nguồn cung mới còn lại, phân bổ đều lần lượt tại Thủ Đức và Bình Tân.
Các dự án nổi bật bao gồm Green Paradise Cần Giờ (Vingroup), Gladia by The Waters (Khang Điền House & Keppel).
Trong Q4 2025, lượng hấp thụ mới khoảng 1.167 căn, tăng hơn 20 lần so với Q3 2025, và cùng kỳ năm ngoái, cho thấy sức hút cực lớn của loại hình này khi có nguồn cung mới từ các dự án lớn.
Với tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, thị trường cho thấy trạng thái “khát” hàng ở các phân khúc có quy hoạch bài bản, chiến lược kết nối hạ tầng bài bản tương lai (đường Vành đai, cao tốc), và mô hình TOD.
Hiệu Suất Thị Trường Q4 2025
Nguồn: Cushman & Wakefield
Chú ý: Giá bán sơ cấp trung bình được tính dựa trên diện tích đất, không bao gồm VAT và kinh phí bảo trì
Tỷ giá USD/VND trong Q3 2025 = 26.500
Các chủ đầu tư trong giai đoạn này thường dùng chính sách bán hàng thanh toán linh hoạt và hỗ trợ lãi suất tốt để kích cầu, giúp tỷ lệ hấp thụ hiện tại ở mức cao.
Giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường giảm đột biến hơn 50% từ 13.014 USD/m2 xuống 6.330 USD/m2 là hệ quả từ hiệu ứng “pha loãng” khi siêu đô thị Green Paradise Cần Giờ gia nhập thị trường, chiếm tới 92% tổng nguồn cung mới, với mức giá khoảng 5.809 USD/m2. Trong khi đó, tại các khu vực trọng điểm khác, giá trị bất động sản nhà liền thổ vẫn giữ vững vị thế với mức cao kỷ lục: TP. Thủ Đức cũ tiếp tục dẫn đầu với mức khoảng 13.214 USD/m2, theo sau là Bình Tân khoảng khoảng 5.378 USD/m2 và Bình Chánh khoảng 4.043 USD/m2.
Mặc dù giá bán sơ cấp trung bình thấp đáng kể, thị trường vẫn ghi nhận sức hút cực lớn với tỷ lệ hấp thụ ấn tượng 70% nhờ vào nhu cầu tích sản tại các khu đô thị có quy hoạch bài bản.
Thị trường đang khởi đầu chu kỳ mới, giai đoạn bùng nổ về nguồn cung mới sau thời gian dài bị “nén” với sự gia nhập của các đại đô thị và dự án quy mô lớn, tiêu biểu là xu hướng sự dịch chuyển mạnh mẽ ra khu vực ngoại vi như Cần Giờ và các đô thị trung tâm đa cực.
Thị trường phân hóa về giá bán với hiệu ứng “pha loãng” giá bán sơ cấp trung bình toàn TP.HCM, nhưng giá trị bất động nội đô tại các cực Trung tâm vẫn ở mức giá cao, cho thấy các BĐS ở vị trí chiến lược vẫn là kênh tích sản giá trị cao.
Niềm tin của nhà đầu tư dài hạn đã quay trở lại với các yếu tố thúc đẩy dài hạn như kết nối tương lai của các tuyến Vành đai, mô hình phát triển đô thị gắn liền với giao thông công cộng (TOD) là đòn bẩy nâng tầm giá trị BĐS liền thổ tại TP.HCM.
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam
Chia sẻ về chu kỳ mới của thị trường nhà ở khu vực TP.HCM lõi, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết: “Quý 4 đánh dấu một bước ngoặt quan trọng của thị trường nhà ở TP.HCM, khi cả phân khúc căn hộ và nhà liền thổ đều ghi nhận sự trở lại rõ nét của nguồn cung. Sự cân bằng tương đối giữa lượng sản phẩm mở bán mới và tỷ lệ hấp thụ cho thấy niềm tin của người mua đang dần phục hồi, đặc biệt đối với các dự án có vị trí và pháp lý tốt. Trong thời gian tới, diễn biến thị trường sẽ tiếp tục phụ thuộc vào tốc độ ra hàng có kiểm soát của các chủ đầu tư, khả năng tiếp cận tín dụng và tiến độ tháo gỡ pháp lý; trong khi phát triển hạ tầng và việc mở rộng ranh giới hành chính của TP.HCM được kỳ vọng sẽ định hình mặt bằng giá và nhu cầu trong chu kỳ tiếp theo.”
Nguyễn Thanh
