Lãi suất thấp – “chìa khóa” kích hoạt nhu cầu ở thực
Theo số liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN), đối với chương trình cho vay nhà ở xã hội, các ngân hàng đã cam kết cho vay hơn 14.300 tỷ đồng, trong đó doanh số giải ngân đạt 6.228 tỷ đồng, tăng 3.383,4 tỷ đồng, tương đương 119% so với cuối năm 2024. Tính chung, tổng dư nợ cho vay nhà ở xã hội hiện đạt khoảng 39.000 tỷ đồng (bao gồm dư nợ của Ngân hàng Chính sách xã hội và các ngân hàng thương mại), tăng 22% so với cuối năm 2024 – mức tăng cho thấy dòng vốn đang thực sự dịch chuyển vào phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.
Đáng chú ý, riêng dư nợ chương trình cho vay theo Nghị quyết 33/NQ-CP đạt 4.986 tỷ đồng, tăng 75%, trong đó 4.139 tỷ đồng dành cho chủ đầu tư tại 31 dự án và 847 tỷ đồng cho người mua nhà tại 29 dự án.
 |
| Năm 2026, khi hành lang pháp lý được khai thông và dòng vốn tín dụng được nắn đúng hướng, nhà ở xã hội được kỳ vọng bước vào giai đoạn tăng tốc mới, với vai trò dẫn dắt ngày càng rõ nét của hệ thống ngân hàng |
Một trong những động lực quan trọng nhất thúc đẩy dòng vốn vào nhà ở xã hội là mặt bằng lãi suất. Tính đến nay, NHNN đã 5 lần điều chỉnh lãi suất theo hướng giảm dần, mức hiện tại đã giảm 2,3%/năm so với thời điểm đầu triển khai chương trình.
Cụ thể, lãi suất cho vay đối với chủ đầu tư là 6,4%/năm, còn với người mua nhà là 5,9%/năm. Trong bối cảnh thu nhập của người lao động phục hồi chậm sau giai đoạn suy giảm kinh tế, mức lãi suất này được đánh giá là đủ thấp để tạo khả năng chi trả dài hạn, giúp chuyển nhu cầu “thuê nhà” thành “sở hữu nhà” – yếu tố nền tảng để hình thành tài sản bền vững cho người dân.
Không chỉ là bài toán kinh tế, tín dụng nhà ở xã hội đang dần trở thành công cụ điều tiết xã hội, giảm áp lực nhà trọ, nhà ở tạm bợ và hạn chế các hệ lụy an sinh trong dài hạn.
Chỉ đạo xuyên suốt của Thủ tướng Chính phủ trong thời gian tới là bảo đảm mọi người dân được tiếp cận nhà ở một cách bình đẳng, công khai, minh bạch, phù hợp thu nhập; tăng nguồn cung nhà ở các phân khúc; giảm giá thành sản phẩm; đơn giản hóa thủ tục, quy trình cho người dân và doanh nghiệp.
Theo đó, các bộ, ngành và địa phương được yêu cầu đẩy nhanh công tác quy hoạch đất đai, đô thị, nông thôn trong quý I/2026; tập trung giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất, phát triển hạ tầng; bảo đảm nguồn cung vật liệu xây dựng; đồng thời đơn giản hóa thủ tục, số hóa quy trình để giảm chi phí tuân thủ cho người dân và doanh nghiệp.
Về phía hệ thống ngân hàng, NHNN được giao nhiệm vụ đẩy mạnh giải ngân gói tín dụng nhà ở xã hội theo Quyết định 338/QĐ-TTg ngày 3/5/2023, định kỳ báo cáo số liệu về Bộ Xây dựng, đồng thời ưu tiên giải ngân cho người trẻ dưới 35 tuổi, kiểm soát chặt tín dụng bất động sản mang tính đầu cơ, tập trung cho nhu cầu ở thực.
Thị trường đã chuyển động
Theo bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, NHNN, chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo – xây dựng lại chung cư cũ đã đạt những kết quả bước đầu tích cực. Đến nay, đã có 26/34 tỉnh, thành phố công bố danh mục dự án tham gia chương trình, với khoảng 129 dự án. Doanh số giải ngân cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội đạt 180,3 tỷ đồng, dư nợ 175,4 tỷ đồng. Những con số này cho thấy dòng vốn chính sách đã bắt đầu “chảy” vào đúng địa chỉ, dù quy mô vẫn còn khiêm tốn so với nhu cầu thực tế của các đô thị và khu công nghiệp.
Năm 2026 cũng đánh dấu bước tiến lớn về thể chế khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 66.15/2026/NQ-CP và Nghị định 54/2026/NĐ-CP, tháo gỡ hàng loạt nút thắt về quy hoạch, thủ tục đầu tư và xác định đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội. Quy hoạch dự án được phép triển khai song song, cơ chế kê khai – cam kết – hậu kiểm thu nhập thay cho xác nhận cứng nhắc, mở rộng tiêu chí xác định “chưa có nhà ở”, tạo điều kiện tiếp cận chính sách minh bạch và linh hoạt hơn. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng thể chế chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ để thị trường nhà ở xã hội bứt phá nằm ở dòng vốn tín dụng.
“Dự án nhà ở xã hội chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi đi kèm cơ chế tín dụng phù hợp. Gói vay dài hạn với lãi suất ưu đãi sẽ giúp người mua chuyển chi phí thuê nhà hàng tháng thành khoản tích lũy tài sản”, ông Nguyễn Hữu Quang, chuyên gia thị trường bất động sản, nhận định.
Theo ông Quang, việc các ngân hàng thương mại lớn tham gia tài trợ vốn không chỉ bổ sung nguồn lực tài chính, mà còn tạo niềm tin thị trường, bởi quy trình thẩm định, kiểm soát rủi ro và minh bạch dòng tiền giúp nâng chất lượng dự án, hạn chế tình trạng đầu cơ và biến tướng chính sách.
Theo các chuyên gia, thực tế cho thấy, năm 2026 đang hình thành một cấu trúc chính sách đồng bộ cho nhà ở xã hội cả về thể chế, tín dụng, lãi suất. Trong cấu trúc đó, tín dụng nhà ở xã hội không chỉ là công cụ an sinh, mà đang trở thành đòn bẩy điều tiết thị trường bất động sản theo hướng bền vững. Khi dòng vốn được kiểm soát chặt chẽ, nắn đúng hướng và tập trung cho nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội sẽ không còn là phân khúc “phụ trợ”, mà trở thành trụ cột ổn định vĩ mô, góp phần bảo đảm an sinh xã hội, ổn định thị trường bất động sản và tạo nền tảng cho phát triển đô thị dài hạn.
