Một khách sạn có thể rất đẹp nhưng khách không muốn quay trở lại. Một khu nghỉ dưỡng có thể gây ấn tượng trên những bức ảnh nhưng lại khó vận hành hiệu quả. Một dự án bất động sản có thể sở hữu kiến trúc nổi bật nhưng vẫn thiếu sức sống sau khi đi vào hoạt động. Những nghịch lý ấy gợi ra một câu hỏi tưởng đơn giản mà không dễ trả lời: điều gì thực sự tạo nên giá trị của một công trình?
Trong bất động sản, vẻ đẹp luôn có giá trị. Một hình ảnh ấn tượng có thể thu hút sự chú ý, tạo lợi thế truyền thông và góp phần định vị sản phẩm. Nhưng vẻ đẹp không tự động tạo ra hiệu quả. Khoảng cách giữa một công trình đẹp trên bản vẽ và một tài sản tạo ra giá trị trong thực tế đôi khi chỉ bộc lộ khi dự án đã hoàn thành, lúc mọi thay đổi đều trở nên khó khăn và tốn kém hơn nhiều.
Một khu nghỉ dưỡng có thể sở hữu những căn villa đẹp nhưng cách tổ chức không gian lại chưa tận dụng được cảnh quan. Một khách sạn có thể có mặt đứng ấn tượng nhưng luồng vận hành phía sau thiếu hợp lý. Một tổ hợp thương mại có thể hấp dẫn về thị giác nhưng không tạo được những không gian khiến con người muốn dừng lại lâu hơn. Vì thế, thay vì chỉ hỏi “Công trình có đẹp không?”, nhà đầu tư còn phải đối diện với một câu hỏi quan trọng hơn: “Công trình này thực sự tạo ra giá trị gì?”
Giá trị của bất động sản bắt đầu trước khi kiến trúc được hình thành
Có một nghịch lý trong đầu tư bất động sản: nhiều quyết định ảnh hưởng lớn nhất đến hiệu quả của dự án lại được đưa ra rất sớm, khi công trình thậm chí còn chưa thành hình. Vị trí và cách đặt công trình có thể quyết định khả năng khai thác cảnh quan, vi khí hậu và tầm nhìn; tổ chức không gian ảnh hưởng trực tiếp đến công suất khai thác; giao thông tác động đến trải nghiệm của khách hàng cũng như hoạt động vận hành. Ngay cả một lựa chọn về hình thức, nếu thiếu cân nhắc, cũng có thể kéo theo chi phí đáng kể trong đầu tư, vận hành và bảo trì.
Bởi vậy, trước khi hỏi “nên thiết kế công trình như thế nào?”, có lẽ cần quay lại những câu hỏi căn bản hơn: dự án được đầu tư để làm gì, phục vụ ai, điều gì khiến người sử dụng lựa chọn nó thay vì một dự án khác, nó sẽ vận hành và tạo doanh thu ra sao, và sau 10 hay 20 năm, điều gì còn lại ngoài hình thức kiến trúc? Khi đặt vấn đề như vậy, câu chuyện đã vượt ra ngoài phạm vi của một bản vẽ để trở thành câu chuyện về giá trị của bất động sản.
Khi kiến trúc trở thành một phần của mô hình kinh doanh
Với một dự án bất động sản, thiết kế khó có thể tách rời bài toán kinh doanh. Một khu nghỉ dưỡng cần tạo ra trải nghiệm đủ khác biệt để du khách muốn đến và muốn quay trở lại. Một khách sạn phải đồng thời cân bằng trải nghiệm của khách với số lượng phòng, giao thông, hậu cần, vận hành và chi phí. Một tổ hợp thương mại cần tạo được dòng người, đồng thời hình thành những không gian đủ hấp dẫn để họ muốn ở lại. Với một khu đô thị, giá trị lâu dài không chỉ nằm ở số mét vuông có thể bán mà còn ở chất lượng môi trường sống được tạo ra.
Nhìn theo cách đó, kiến trúc không chỉ là “lớp vỏ” bao quanh một hoạt động kinh doanh. Bản thân không gian cũng là một phần của sản phẩm. Vì vậy, ranh giới giữa quy hoạch, kiến trúc, cảnh quan, nội thất, vận hành và chiến lược phát triển dự án ngày càng khó tách rời. Quy hoạch tốt nhưng kiến trúc không phù hợp sẽ khó tạo nên một sản phẩm hoàn chỉnh; ngược lại, một công trình đẹp đặt trong cấu trúc quy hoạch thiếu hợp lý cũng khó phát huy hết giá trị.
Mối quan hệ ấy đòi hỏi người thiết kế phải nhìn dự án ở nhiều quy mô cùng lúc. Hiểu kiến trúc giúp những ý tưởng quy hoạch trở nên khả thi và linh hoạt hơn, trong khi tư duy quy hoạch giúp từng công trình có được sự đồng bộ và một vị trí hợp lý trong tổng thể. Mục tiêu vì thế không còn là tìm ra hình thức đẹp nhất bằng mọi giá, mà là tạo nên một cấu trúc không gian có khả năng biến lợi thế của khu đất, thị trường và văn hóa thành giá trị thực của dự án.
Hiệu quả không có nghĩa là các dự án phải giống nhau
Khi hiệu quả đầu tư được đặt lên hàng đầu, một nguy cơ khác cũng xuất hiện: những dự án được tối ưu bằng cùng một bộ tiêu chí rất dễ trở nên giống nhau. Một khu nghỉ dưỡng ở miền núi phía Bắc không nên chỉ là phiên bản của một resort ven biển được đặt lên địa hình khác. Tương tự, một khách sạn tại đô thị giàu lịch sử không nhất thiết phải mang dáng vẻ có thể bắt gặp ở bất kỳ thành phố nào trên thế giới.
Điều này đặc biệt đáng chú ý khi bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn và thương mại ngày càng cạnh tranh không chỉ bằng diện tích, tiện nghi hay tiêu chuẩn sao, mà bằng trải nghiệm và bản sắc. Định hướng phát triển công nghiệp văn hóa và du lịch của Việt Nam những năm gần đây cũng đặt ngày càng nhiều trọng tâm vào văn hóa, trải nghiệm, phát triển xanh và giá trị gia tăng. Trong bối cảnh đó, văn hóa và bản sắc địa phương không nhất thiết là những ràng buộc đối với phát triển. Nếu được hiểu đúng và chuyển hóa tinh tế thành không gian, chúng có thể trở thành một phần tài sản của chính dự án.
Từ “xây một công trình” đến “tạo ra một điểm đến”
Sự thay đổi này dễ nhận thấy nhất ở bất động sản du lịch. Du khách có thể tìm thấy một căn phòng tiện nghi ở rất nhiều nơi; điều khó sao chép hơn là cảm giác về một nơi chốn. Địa hình, khí hậu, cây cối, vật liệu, ẩm thực, ký ức, tập quán và câu chuyện của cộng đồng địa phương – những yếu tố tưởng như nằm bên ngoài kiến trúc – lại có thể trở thành chất liệu làm nên bản sắc riêng cho dự án.
Điều đó không có nghĩa kiến trúc phải “kể” văn hóa bằng cách sao chép các hình thức truyền thống. Thách thức thú vị hơn là chuyển hóa những giá trị của nơi chốn thành trải nghiệm đương đại. Một khoảng sân, một con đường, cách công trình mở ra cảnh quan, cách ánh sáng đi vào không gian hay hành trình của một người từ lúc vừa đặt chân tới đều có thể góp phần tạo nên trải nghiệm. Khi những trải nghiệm ấy đủ đặc biệt và gắn với nơi chốn, kiến trúc không chỉ phục vụ một dự án; nó có thể góp phần tạo nên một điểm đến.
Giá trị hôm nay không thể đánh đổi giá trị ngày mai
Một dự án thành công trong ngày khai trương chưa chắc đã là một dự án thành công sau nhiều năm. Vì thế, phát triển bền vững ngày càng khó được xem như một “phần cộng thêm” của thiết kế. Mức tiêu thụ năng lượng, khả năng thích ứng với khí hậu, cách khai thác hay gìn giữ cảnh quan tự nhiên, độ bền của vật liệu và chi phí vận hành lâu dài đều tác động trực tiếp đến giá trị của tài sản.
Những câu hỏi tưởng như thuộc về môi trường, xét đến cùng, cũng là những câu hỏi kinh tế. Với một tài sản có vòng đời hàng chục năm, hiệu quả không nên chỉ được tính tại thời điểm hoàn thành đầu tư mà cần được nhìn trong suốt quá trình vận hành. Bởi vậy, bền vững và hiệu quả đầu tư không nhất thiết nằm ở hai phía đối lập. Một giải pháp biết khai thác khí hậu, cảnh quan và điều kiện tự nhiên có thể vừa giảm phụ thuộc vào năng lượng, vừa tạo trải nghiệm tốt hơn, đồng thời hình thành bản sắc riêng cho dự án.
Câu hỏi đúng đôi khi có giá trị hơn một câu trả lời đẹp
Theo KTS. Nguyễn Trường Giang Giám đốc Công ty kiến trúc FTF có chia sẻ, trước khi tìm hình thức cho một công trình, điều đầu tiên cần làm rõ là công trình được tạo ra để làm gì và phục vụ ai. Hình thức chỉ thực sự có ý nghĩa khi xuất phát từ công năng, bối cảnh, nhu cầu sử dụng và định hướng phát triển của dự án. Cách nhìn ấy cũng mở rộng vai trò của người tư vấn thiết kế: kiến trúc sư không chỉ tiếp nhận một nhiệm vụ có sẵn rồi tìm cách thể hiện nó bằng hình thức, mà đôi khi còn cần cùng chủ đầu tư xem xét lại chính bài toán ban đầu.
Giám đốc KTS. Nguyễn Trường Giang _ Chủ nhiệm dự án
Trong quá trình ấy, những câu hỏi tưởng như rất cơ bản lại có thể quyết định hướng đi của cả dự án. Có thực sự cần xây nhiều đến vậy hay không? Lợi thế đặc biệt nhất của khu đất nằm ở đâu? Điều gì nên được xây và điều gì nên được giữ lại? Không gian nào trực tiếp tạo doanh thu, không gian nào tạo trải nghiệm, và đâu là những yếu tố tạo giá trị dài hạn? Quan trọng hơn, phương án đang được lựa chọn liệu có còn hợp lý khi công trình bước ra khỏi bản vẽ và đi vào vận hành thực tế?
Khi những câu hỏi đó được đặt ra đủ sớm, tư vấn thiết kế không còn đơn thuần là “đáp ứng yêu cầu”. Nó trở thành quá trình cùng chủ đầu tư tìm đúng bài toán trước khi tìm lời giải. Và trong nhiều trường hợp, việc nhận ra đúng vấn đề có thể giá trị hơn rất nhiều so với việc nhanh chóng đưa ra một phương án bắt mắt.
Đằng sau một phương án tốt hiếm khi chỉ có một người
Một dự án bất động sản phức tạp cũng hiếm khi có thể được nhìn thấu từ một góc độ duy nhất. Người làm quy hoạch nhìn thấy cấu trúc tổng thể và tiềm năng của khu đất; kiến trúc sư quan tâm đến không gian và trải nghiệm; kỹ sư nhìn vào tính khả thi; người làm cảnh quan chú ý đến hệ sinh thái và môi trường; còn đội ngũ vận hành có thể nhận ra những vấn đề mà bản vẽ chưa thể hiện hết. Mỗi góc nhìn đều có giới hạn, nhưng khi được đặt cạnh nhau, chúng giúp dự án tránh những quyết định tối ưu cho một phần nhưng bất lợi cho toàn bộ.
KTS. Nguyễn Trường Giang trao đổi công việc dự án cùng khách hàng.
KTS. Nguyễn Trường Giang gọi kiến trúc là “công việc của tập thể”. Một ý tưởng có thể bắt đầu từ một người, nhưng để trở thành một công trình hoàn chỉnh cần sự tham gia của nhiều chuyên môn cùng hướng tới một mục tiêu chung. Điều quan trọng vì thế không nằm ở việc dự án có bao nhiêu người tham gia, mà ở chỗ những người ấy có thực sự cùng giải một bài toán hay không.
Và cuối cùng, công trình đẹp để làm gì?
Câu hỏi ấy đưa câu chuyện trở lại điểm xuất phát. Một công trình đẹp vẫn rất quan trọng, nhưng vẻ đẹp có sức sống lâu dài thường không tồn tại như một mục tiêu riêng lẻ. Nó hình thành khi công trình tìm được sự cân bằng giữa hiệu quả và cảm xúc, giữa khác biệt và hài hòa, giữa nhu cầu của nhà đầu tư với trải nghiệm của người sử dụng, giữa phát triển hôm nay với giá trị của nơi chốn ngày mai.
Một khách hàng từng làm việc với đội ngũ thiết kế đã dùng hai từ “tính mới” và “tính hài hòa” để nói về điều ông đánh giá cao. Hai khái niệm tưởng như đơn giản nhưng lại gợi đúng một bài toán khó của kiến trúc. Không khác biệt, dự án khó tạo dấu ấn; nhưng khác biệt bằng mọi giá có thể khiến công trình xa lạ với chính nơi nó thuộc về. Không theo đuổi hiệu quả, thiết kế khó đứng vững trước thực tế đầu tư; nhưng nếu mọi quyết định chỉ được quy đổi thành hiệu suất ngắn hạn, dự án có thể đánh mất những giá trị khiến con người muốn đến, muốn ở lại và muốn quay trở lại.
Có lẽ vì vậy, câu hỏi quan trọng đối với một chủ đầu tư không chỉ là “Tôi muốn xây một công trình như thế nào?”, mà còn là “Tôi muốn tạo ra giá trị gì từ nơi này?”. Đây cũng là câu hỏi Kiến trúc FTF lựa chọn đặt ra trước khi bắt đầu một dự án.
Được hình thành từ năm 2012, FTF theo đuổi cách tiếp cận trong đó quy hoạch, kiến trúc, nghiên cứu, kỹ thuật, cảnh quan và các chuyên môn liên quan cùng tham gia giải bài toán của dự án. Thay vì bắt đầu bằng việc tìm kiếm một hình thức khác biệt, đội ngũ trước hết tìm hiểu bối cảnh, mục tiêu đầu tư, người sử dụng và khả năng vận hành, để hình thức kiến trúc dần được định hình từ chính những điều kiện đó.
Cách tiếp cận ấy được FTF gói gọn trong ba ý niệm: First things First – bắt đầu từ điều thực sự quan trọng; Face to Face – đối thoại để hiểu đúng con người và bài toán phía sau dự án; và Form the Feeling – để hình thức kiến trúc cuối cùng không chỉ được nhìn thấy mà còn được cảm nhận. Bởi sau cùng, giá trị của một dự án bất động sản có lẽ không nằm ở việc nó trông ấn tượng thế nào trong ngày khánh thành, mà ở việc nhiều năm sau, nó vẫn được sử dụng, được lựa chọn và tiếp tục tạo ra giá trị.
Thông tin liên hệ
Địa chỉ: Số 226 phố Vạn Phúc, phường Liễu Giai, quận Ba Đình, Hà Nội
Số điện thoại: 0948 83 83 93
Email: kientrucftf@gmail.com
Kim Ngà
