Siết tín dụng giúp làm “nguội” thị trường đầu cơ
Kể từ tháng 3/2022, chính sách “siết tín dụng bất động sản” đã được đồng loạt thực hiện nhằm hạ nhiệt những nơi sốt đất vốn được đẩy lên bằng dòng tiền đầu cơ.
Mặc dù gặp khó nhưng các chuyên gia, lãnh đạo doanh nghiệp vẫn cho rằng chủ trương siết tín dụng là đúng. Tại buổi talkshow mới diễn ra gần đây, ông Phùng Quang Hải, Tổng giám đốc CTCP Tập đoàn Khải Hoàn Land khẳng định: “Chính phủ không siết bất động sản bất hợp lý. Rõ ràng, Nhà nước muốn dòng tiền vào bất động sản phải đúng, phải trúng”.
Đối với dự án có dấu hiệu thổi giá, có động thái sốt ảo, đơn cử như lân cận TP.HCM, vị trí không đắc địa, tiềm năng nhưng được thổi giá, nên đã ảnh hưởng đến việc tiếp cận nguồn vốn triển khai.
Ông Hải nhìn lại, năm 2016 – 2019 là giai đoạn phát triển kinh tế cao, nhưng từ 2019 – 2021 là giai đoạn khá dài do mặt bằng lãi suất thấp, đâu đó 5 – 6%, dòng tiền cư dân đổ vào tín dụng bất động sản mạnh mẽ, điều này là hợp lý.
Nhưng hiện nay, tình hình thay đổi, đặc biệt trong thời gian sắp tới sẽ có nhiều biến cố mới, các nhà phát triển bất động sản cần phải có góc nhìn thấu đáo và biết mình đang ở đâu, giữ đôi chân trên mặt đất để thích ứng với tình hình mới trong hoàn cảnh hiện tại.
Đồng quan điểm, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services cho rằng, Nhà nước có chủ trương siết tín dụng là đúng, đạt được các mục tiêu đặt ra, cụ thể là làm nguội thị trường quá nóng và các thị trường đầu cơ.
Để đảm bảo nguồn vốn, ông Phùng Quang Hải cho biết, các doanh nghiệp bất động sản lớn hiện nay không đặt hai chân vào tín dụng như ngân hàng, mà dịch chuyển sang nguồn vốn từ huy động trái phiếu. Đây là tình trạng chung của bất động sản trên thế giới, vì sử dụng nguồn vốn tín dụng ngắn hạn để đầu tư vào tài trợ dự án – đầu tư dài hạn là thiếu bền vững.
4 nguồn vốn chính để phát triển dự án bất động sản
Nói về cơ cấu nguồn vốn đề phát triển dự án của các doanh nghiệp, ông Vũ Ngọc Quang, Chuyên gia cao cấp thuộc Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư – CTCP Chứng khoán SSI (SSI Research) cho hay, các chủ đầu tư sử dụng 20-30% cơ cấu vốn chủ sở hữu, nguồn còn lại có thể đến từ huy động ngân hàng, trái phiếu hoặc người mua trả tiền trước.
Do đó, chuyên gia SSI cho rằng tín dụng, trái phiếu sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động của doanh nghiệp bất động sản về nhiều mặt, bao gồm: phát triển dự án, M&A các dự án, quỹ đất mới.
TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cao cấp Bộ phận Đầu tư Savills Việt nam cũng cho rằng có 4 nguồn vốn chính để phát triển dự án gồm vốn chủ sở hữu, vốn vay từ ngân hàng, vốn từ các đối tác và vốn nhận thu trước từ khách hàng.
“Đây là những nhóm vốn chính để triển khai các dự án bất động sản nhà ở. Trong đó, phần lớn nguồn vốn đến từ vay ngân hàng. Xu hướng siết dần dòng vốn tín dụng của nhiều ngân hàng sẽ làm thị trường khó khăn hơn. Tuy nhiên, các nhà phát triển sẽ xoay sở để giải quyết vấn đề này thông qua nhiều hình thức khác nhau”, ông Khương đánh giá
TS Sử Ngọc Khương cho rằng 3 vấn đề mà bất kỳ doanh nghiệp nào cũng quan tâm không riêng gì bất động sản đó là vốn, con người, kỹ thuật. Lĩnh vực bất động sản sử dụng nguồn vốn rất lớn để thực hiện dự án. Việc ngân hàng siết chặt nguồn vốn sẽ làm cho thị trường gặp khó khăn.
Ngoài ra, chuyên gia Savills cho rằng khó khăn lớn nhất của thị trường hiện nay bên cạnh nguồn vốn là vấn đề pháp lý của dự án vì yếu tố này tác động trực tiếp đến tiến độ của dự án bất động sản tại Việt Nam. Nhiều dự án đã được chuyển nhượng thành công nhưng để phê duyệt dự án từ bước có chủ trương cho đến khi có được giấy phép xây dựng lại mất từ 3-5 năm.
Vì vậy, Chính phủ cần đưa ra những hướng giải quyết để giúp doanh nghiệp bất động sản có cơ hội tạo ra giá trị và bổ sung nguồn cung mới, phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân.
