Thị trường văn phòng TP HCM cuối năm 2025 ghi nhận tỷ lệ trống giảm, nhu cầu thuê ổn định, trong khi khách thuê ngày càng ưu tiên không gian chất lượng cao, bền vững.
Theo báo cáo mới nhất của JLL Việt Nam, thị trường văn phòng hạng A tại TP HCM trong Quý 4.2025 cho thấy sự cải thiện đồng đều ở cả tỷ lệ lấp đầy lẫn mặt bằng giá thuê. Động lực chính tiếp tục đến từ xu hướng “flight-to-quality”, khi các doanh nghiệp, đặc biệt là khối đa quốc gia, chủ động nâng cấp không gian làm việc theo các tiêu chuẩn quốc tế về tiện ích, công nghệ và phát triển bền vững.
Khu trung tâm giữ vai trò dẫn dắt
Trong bối cảnh nguồn cung mới gần như không xuất hiện trong quý, thị trường ghi nhận sự dịch chuyển rõ rệt của lực cầu về các tòa nhà có chất lượng cao, vị trí tốt và đáp ứng các tiêu chí xanh. Điều này giúp nhiều dự án hạng A duy trì được tỷ lệ lấp đầy ở mức cao, bất chấp môi trường kinh doanh toàn cầu vẫn còn nhiều yếu tố thận trọng.
Trong năm 2025, nhu cầu thuê văn phòng hạng A tại khu trung tâm TP HCM tiếp tục tập trung vào việc nâng cấp không gian làm việc. Các doanh nghiệp ưu tiên những tòa nhà có thiết kế hiện đại, hệ thống quản lý thông minh và khả năng đáp ứng yêu cầu vận hành linh hoạt. Nhờ đó, nhiều dự án chất lượng cao tại khu vực này đạt tỷ lệ lấp đầy từ 90 đến 95%.
Lực cầu chủ yếu đến từ các ngành công nghệ, sản xuất và logistics, phản ánh xu hướng mở rộng hoạt động của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và chuỗi cung ứng. Trong Quý 4.2025, diện tích hấp thụ thuần tại khu trung tâm đạt khoảng 6.000 m², đưa tổng mức hấp thụ cả năm lên hơn 35.000 m².
Song song với khu trung tâm, khu vực ngoài trung tâm cũng ghi nhận diễn biến tích cực. Tổng diện tích hấp thụ thuần trong năm tại khu vực này đạt hơn 13.000 m², cho thấy nhu cầu thuê không chỉ giới hạn ở lõi đô thị mà đang mở rộng sang các khu vực có hạ tầng tốt và chi phí hợp lý hơn.
Trong Quý 4.2025, thị trường văn phòng hạng A tại TP HCM không ghi nhận thêm nguồn cung mới. Dự án duy nhất gia nhập trong năm là Saigon Marina IFC với diện tích khoảng 71.500 m², qua đó nâng tổng nguồn cung hạng A tại khu trung tâm lên hơn 572.000 m². Trong khi đó, tổng nguồn cung tại khu vực ngoài trung tâm duy trì ở mức khoảng 91.000 m².
Việc không có thêm dự án mới trong quý giúp tỷ lệ trống tiếp tục được cải thiện. Tại khu trung tâm, tỷ lệ trống trung bình giảm xuống còn 19%, so với mức 20% của quý trước. Khu vực ngoài trung tâm ghi nhận mức cải thiện rõ hơn, khi tỷ lệ trống giảm xuống 21,9%, từ mức 28,5% trong Quý 3.2025.
Diễn biến này cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường đang dần ổn định trở lại, đặc biệt đối với phân khúc văn phòng hạng A có chất lượng tốt. Trong bối cảnh doanh nghiệp ngày càng thận trọng trong việc mở rộng diện tích, các tòa nhà đáp ứng đúng nhu cầu thực tế vẫn duy trì được lợi thế cạnh tranh.
Giá thuê ổn định, áp lực cạnh tranh gia tăng
Về giá thuê, mặt bằng giá văn phòng hạng A tại TP HCM trong Quý 4.2025 nhìn chung ổn định. Tại khu trung tâm, giá chào thuê gộp đạt trung bình 64,7 USD mỗi m² mỗi tháng, tăng 1,1% so với cùng kỳ năm trước. Mức giá này không thay đổi nhiều so với quý trước, phản ánh chiến lược giữ giá để duy trì tỷ lệ lấp đầy của các chủ đầu tư.
Tại khu vực ngoài trung tâm, giá thuê duy trì ở mức 36,2 USD mỗi m² mỗi tháng, tăng nhẹ 0,7% theo năm. Mức tăng khiêm tốn cho thấy sự cạnh tranh vẫn hiện hữu, đặc biệt khi các doanh nghiệp có thêm lựa chọn về vị trí và mô hình văn phòng.
Theo ông Will Trần, Trưởng bộ phận cho thuê văn phòng và công nghiệp của JLL tại Việt Nam, nhu cầu thuê văn phòng tại TP HCM tiếp tục duy trì đà tăng trưởng nhờ các tập đoàn đa quốc gia không ngừng thiết lập và mở rộng hoạt động. Động lực quan trọng đến từ quá trình phát triển Trung tâm Tài chính Quốc tế của thành phố, qua đó củng cố vai trò của TP HCM trong mạng lưới tài chính và dịch vụ khu vực.
Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng mức độ cạnh tranh trên thị trường sẽ gia tăng trong thời gian tới khi nguồn cung văn phòng hạng A mới dự kiến gia nhập. Riêng trong năm 2026, tổng diện tích không gian làm việc cao cấp và xanh tại khu trung tâm được kỳ vọng vượt mốc 100.000 m².
Sự xuất hiện của các tòa nhà hiện đại, đáp ứng tiêu chuẩn bền vững sẽ tạo sức ép đáng kể lên các dự án hiện hữu, đặc biệt là những tài sản đã đi vào hoạt động lâu năm. Trong bối cảnh khách thuê ngày càng đặt ra yêu cầu cao về tiện ích thông minh, hạ tầng công nghệ và chứng nhận xanh, các chủ sở hữu văn phòng cũ đứng trước bài toán phải nâng cấp hoặc tái định vị sản phẩm để duy trì khả năng cạnh tranh.
Nhìn tổng thể, thị trường văn phòng hạng A tại TP HCM đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ nét hơn. Khi nhu cầu tập trung vào chất lượng thay vì mở rộng diện tích bằng mọi giá, lợi thế sẽ thuộc về những dự án có khả năng thích ứng nhanh với xu hướng phát triển bền vững và nhu cầu vận hành ngày càng khắt khe của doanh nghiệp.
